迟延交房违约金诉讼时效如何界定
[案情回放]小王2012年2月1日与某房地产公司签订一份《商品房买卖合同》约定，每平米5000元购买开发商位于北京路的商品房100平方米一套、交房时间为2012年5月1日，逾期交房按日千分之一支付违约金。合同签订后，小王一次性付清了全部房款。因没有办好竣工手续，开发商直到2012年12月1日交房。此时，距合同约定的交房时间晚7个月。小王遂于2014年6月1日向仲裁机构提出仲裁申请，要求开发商支付逾期交房违约金。开发商答辩，小王的主张已过两年诉讼时效。
[争议焦点]本案争议的焦点是小王主张违约金是否超过时效，其仲裁请求是否受法律保护及如何保护。
[双方分歧]开发商认为：依据《民法通则》第135条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案适用二年的诉讼时效，即从应交房之日的2012年5月1日计算至2014年5月1日，故小王的仲裁请求已过诉讼时效2年的规定。
购房人小王认为：双方约定的交房时间是2012年5月1日，但因开发商没有办理竣工的相关手续，直到2012年12月1日才交房，诉讼时效应从交房之日起计算到2014年12月2日。申请人在2014年6月1日申请仲裁，没有超过出诉讼时效的规定，其请求应得到支持。因为开发商逾期未交房是一个持续行为，违约金是持续发生的，其诉讼时效应从违约行为终了之日的2012年12月1日起算，故仲裁请求未超过过诉讼时效。
[裁决意见]仲裁庭认为：房产公司未按合同的约定如期交付房屋属于违约行为，应承担违约责任，其违约金应分段计算，区别对待。本案申请人与被申请人约定的违约金是按日计算的，此时的违约金属于一种继续性债权，每日发生的违约金各自独立，其诉讼时效也就应该分别计算。界定是否超过诉讼时效，应当从从申请人起诉之日起向前倒推2年，审查在该2年之内的违约金是否超过时效，以确定申请人的权利应否予以保护。具体到本案，仲裁庭应支持申请人小王2012年6月2日至2012年12月1日期间的违约金仲裁请求；而2012年5月1日至2012年6月1日期间的违约金已超过诉讼时效，应裁决不予支持。
（十堰仲裁委 李世军）
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